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      應健全保障房建設投融資管理長效機制  

          地方投融資平臺通過發行保障房企業債的方式或可成為保障房建設融資渠道,保障房建設資金瓶頸有望借此得到緩解。但要選擇一些經營比較規范、各方面條件比較好的融資平臺,資金管理上要做到透明化和清晰化,應當把這些資金與融資平臺的其它項目隔離開來,防止這些資金轉移到其它項目中去。探索建立多層次、多渠道、可持續的融資機制,在審慎規劃和嚴格管理的前提下引入保險、社保、信托等民間資金勢在必行。
        記者萬荃日前,國務院副總理李克強在河北省廊坊市召開保障房建設現場座談會時指出,要繼續扎實推進保障性安居工程建設,更好地發揮保障房建設惠民生、穩房價、擴內需、促發展的多重作用。各地要統籌謀劃,做好項目安排、資金籌措和土地落實等工作。要增加政府投入,加大金融支持,拓寬融資渠道,通過創新經營模式吸引社會資金進入保障房特別是公租房建設領域。
        目前,我國保障房建設在激勵機制、融資渠道等方面建設已初見成效。國家發改委在6月制定下發的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》中規定,符合規定的地方政府融資平臺公司可發行企業債券或中期票據,專項用于公共租賃住房等保障性安居工程建設。地方政府融資平臺公司發行企業債券,要優先滿足保障性安居工程建設融資需要。承擔保障性安居工程建設項目的其他企業,也可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度內,通過發行企業債券進行項目融資。對發行企業債券用于保障性安居工程建設的,優先辦理核準手續。9月末,國務院下發指導意見,給予保障房更為細化的政策支持,包括“確保用地供應、增加政府投入、規范利用企業債券融資、加大信貸支持、落實稅費減免政策”,以求突破保障房建設中的資金瓶頸。央行之前公布的《2011年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示,上半年金融機構對保障性住房開發貸款累計新增908億元,比年初增長54.8%,高出同期房地產開發貸款比年初增速48.3個百分點。住建部日前公布的數據顯示,截至10月底,全國城鎮保障性安居工程開工已超1000萬套,實現了年初計劃的目標任務。
        目前來看,在財政和金融信貸政策的扶持和激勵下,保障房建設加速推進。但應注意,未來引導更多社會資金積極、有序地參與保障房建設的任務仍然艱巨。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松(博客)(微博)表示,保障房建設資金來源(負債)和資金使用(資產)期限不匹配,雖然用于出租的公房是一項資產,其收益的現金流表現在長期,當期僅以租金或資產折現的形式體現,而開發過程的負債結構通常是一次性支出。因此,平衡公共項目的資產負債結構的配比關系是這里的重點,發達國家的經驗在于債券融資或資產證券化。業內專家表示,由于保障房屬于非商業地產,資金回報時間長,沒有商業可持續性,因此銀行只能在財政補充足額到位的基礎上,適當給予支持;否則如果無法償還信貸本息,將形成新一輪平臺貸款風險。探索建立多層次、多渠道、可持續的融資機制,在審慎規劃和嚴格管理的前提下引入保險、社保、信托等民間資金勢在必行。
        央行日前在《2011年第三季度中國貨幣政策執行報告》中指出,將繼續加強信貸政策與產業政策的協調配合,引導金融機構著力優化信貸結構,切實做到有保有壓,保證國家重點在建、續建項目的資金需要,重點支持符合產業政策的中小企業,支持民生工程尤其是保障性安居工程。接受本報記者采訪的專家普遍表示,政府應著力推動、引導社會和企業資金進入保障房建設。一是盡快出臺保障房項目貸款貼息管理辦法,降低社會資金投資保障房的融資成本,充分調動市場主體和社會機構投資購買、新建、改建、租賃和運營租賃住房的積極性。財政可給予銀行一定比例貼息,發揮信貸資金的杠桿效應。二是發行專項債券以彌補資金缺口,銀行在落實政府回購協議后,可以按照政府出資額適度投放一定比例短期信貸資金。同時,建立保障房抵押貸款和資產債券市場,修訂完善資本市場相關法律法規,盡快出臺支持和規范各類社會資金參與保障房建設的細則,逐步建立健全保障性住房建設的投融資運營管理長效機制,明確保障房收益模式和社會資金參與、退出的具體辦法。
        業內專家認為,相較于股權融資、平臺貸等其它融資工具,企業債券具有融資快捷、利率低、期限長、市場化的優勢,加上主管部門“優先辦理保障性住房項目融資企業債核準手續”的政策許諾,地方投融資平臺通過發行保障房企業債的方式或可成為保障房建設融資渠道,保障房建設資金瓶頸有望借此得到緩解。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇(博客)(微博)對此表示,要加強對投融資平臺的監管和風險控制,確保融資平臺資本金充足,規范運作程序,提高經營性收入,努力使收入能夠覆蓋貸款本息。同時應注意在平臺的選擇上下工夫,要選擇一些經營得比較規范的、各方面條件比較好的融資平臺,資金管理上要做到透明化和清晰化,應當把這筆資金與融資平臺的其它項目隔離開來,防止這些資金轉移到其它項目中去。#p#分頁標題#e#
        采訪中,中國銀行戰略發展部高級經濟師周景彤對本報記者表示,與教育、醫療等改革類似,我國住房制度改革的道路依然漫長,促進房地產市場長期平穩健康發展、實現住房制度改革的目標還遠未完成,亟待建立健全促進樓市健康平穩發展的長效機制,包括住房保障制度、土地制度、城市規劃、稅收制度、金融支持、商品房開發、二手房和租賃市場的建立和完善等等。

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